개발이익환수제는 토지로부터 발생되는 개발이익을 환수하여 이를 적정하게 배분함으로써 토지에 대한 투기를 방지하고 토지의 효율적인 이용을 목적으로 시행되는 제도이다. `재건축’이란 노후·불량주택을 철거하고, 그 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업이다. '개발이익'이란 택지개발사업ㆍ공업단지조성사업 등의 시행 또는 토지이용계획의 변경 기타 사회ㆍ경제적 요인에 의하여 정상지가상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자 또는 토지소유자에게 귀속되는 토지가액의 증가분을 말한다. 따라서 재건축 개발이익환수제란 재건축으로 발생하는 개발이익의 일부를 임대아파트로 환수하는 제도이다.재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 건설해야한다. 2005년 5월 19일 이전에 분양승인 신청을 하지 못한 단지는 모두 적용된다. 단 19일 이전까지 사업시행 인가를 받은 재건축 단지는 임대주택 의무 건립비율이 10%로 줄어든다. 임대아파트는 정부나 지방자치단체가 공시지가와 표준형 건축비를 기준으로 보상해준다.